作者：子非鱼
01
一大半城市房价在下跌
9月16日，国家统计局发布了8月份70个大中城市新房与二手房涨跌数据，一眼看去，就一句话：
第一，8月新房环比下跌城市50个，7月份是40个，增加了10个。同比下跌城市49个。第二，8月二手房环比下跌城市56个，7月份是51个，增加了5个。同比下跌城市61个。可以看到，无论是新房还是二手房，价格下跌的城市数量都在增加。而且，无论是同比还是环比，下跌城市数量都占70个被纳入统计城市的一大半。统计局每月公布的70个城市分别是抽样统计法，包含北上广深4个一线城市，天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐31个二线城市以及唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理35个三线城市。抽样调查是一种局部反映整体的数学方法。既然抽样的70个城市有一大半房价在下跌，这意味着，全国概莫如是。在统计局最新公布的数据中，新房环比领跌的10个城市分别是北海、武汉、湛江、重庆、兰州、泉州、呼和浩特、沈阳、济宁、桂林。北海以1.4%的环比跌幅位居第一。
二手房环比领跌的10个城市分别是宜昌、北海、湛江、哈尔滨、吉林、泉州、沈阳、南宁、郑州、济宁。宜昌以环比1.3%的跌幅位居第二。
新房和二手房同时位列跌幅前十的城市有5个，广西的北海、广东的湛江、福建的泉州、辽宁的沈阳、山东的济宁。
北海与湛江都是以库存惊人出名。广西大概是全国库存量最吓人的地方，包括首府南宁，都是以房地产经济为主打。其中广西的防城港广义库存全国第一。
所以，在这一轮房价调整中，广西所有城市几乎都在下跌，首府南宁也没能例外。南宁还是房价跌回三四年前的城市之一，这一点后面会继续说。
在新房跌幅榜上，武汉与重庆特别醒目，武汉跌幅第二，重庆第四。
关于武汉，昨天本号专门写过一篇。当下的武汉，跌幅确实惊人。很多新房楼盘的跌幅都在30%左右，跌幅超过50%的也不少。
重庆方面，在房子卖不动的背景下，打折遍地。整个8月份都在大力打折降价促销。大多数楼盘给出了92至98折优惠，有的甚至给到了85折。以上是环比数据。从同比来看，新房同比下跌城市49个，二手房同比下跌61个。
这也就意味着，在纳入统计的70的大中城市中，有49个城市的新房至少跌回到一年前了，有61个城市至少跌回至1年前了，其中包括22个省会城市。内地27个省会城市，有22个房价至少跌回至1年前了。之所以说至少，是因为在统计局公布的数据中，还有一栏专门与2020年作对比的数据。这70个城市当下的新房价格和二手房价格与2020年相比，如何？新房方面，70个城市中20个城市比2020年低，50个城市比2020年高。二手房方面，70个城市中37个城市比2020年低，43个高于2020年。这说明，当下尽管大多数城市的房价在下跌，但跌幅仍比较小。同时也意味着，绝大多数城市仍有相当大的下跌空间。在购买力迟迟难以恢复的当下，大多数城市的下跌周期都会比较长，还远没有结束。
着手看一下37个二手房价格比2020年低的城市，6月份的时候这个数字是34个。相较于之前增加了3个，这也再一次说明了，房价下跌才开始，未来还有很大下跌空间和很长的下跌周期。
之所以看二手房是因为二手房更能真实地反映市场的价格变化。
相比于2020年下跌，按照正弦函数的走势，那房价至少是回到了三四年前。第一，37个房价至少跌回三四年前的城市，北方20个，南方17个。第二，37个城市中，有14个中心城市，12个省会与首府城市。13个中心城市包括哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉、青岛、南昌、兰州。第三，东北的牡丹江跌幅第一，其次是东北的哈尔滨。37个城市中，有5个东北城市，其中还有哈尔滨、长春这两个省会城市。当下的东北34个城市，几乎全部都在下跌。逻辑很简单，东北是全国人口减少最严重的地区，没有之一，七普数据显示，过去十年东北三省合计减少了1099万人。此外，根据东北三省披露的2021年数据显示，去年黑龙江减少了46万人，辽宁减少了25.6万人，吉林减少了23.79万人，东北三省去年一年合计减少了102.33万人。人口是楼市的基石，人口持续流出，房价岂能不降，何况整个东北地区仍笼罩子在经济低迷的氛围当中。
非东北地区中的房价回到三四年前的城市，也有相当一部分是因为人口流失过多，比如安徽安庆、四川南充等。
除了人口因素外，有的是因为棚改熄火，房价无以为继，比如太原、贵阳、南宁、常德、岳阳、襄阳、呼和浩特等城市。有的是因为旅游人数下滑，导致外地接盘侠减少所致，比如北海、大理等城市。
有的则是因为库存高企，问题楼盘高企，比如青岛、武汉、郑州、南昌等。
青岛新房狭义库存量全国第一，武汉第二，两座城市是全国仅有的库存量超2000万的城市。
从目前的情况来看，全国大多数城市的房屋供应量都超过了需求，中国的空置率世界第二。
此外，中国人口即将转向，此前官方已经透露，人口转向将在“十四五”期间发生。而且2021年已经有16个省市自治区，也即超过一半的省市自治区人口负增长。这意味着，上一轮牛市冲上去的房价，接下来会进入相当长的调整周期。特别是三四线城市，因为大多数三四线城市的人口都在减少。根据各城市统计局披露的数据显示，在目前已经公布2021年常住人口数据的287个城市进行梳理，其中有139个城市人口负增长，其中绝大多数都是三四线城市。
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